土增清算审核：房地产开发成本
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土地增值税清算复审，是税务机关聘请第三方中介机构，对房地产开发企业的开发项目应交土地增值税，进行全面复查的一种审核方式，特别是对于土地增值税税负明显偏低的开发项目，税务机关复审的概率较大。
如何自查、如何复审、如何应对税务机关的清算审核，对房地产开发企业来说，至关重要！
接下来我们将根据国家有关税收法律法规、相关税务问题解答等，就土地增值税清算流程及关注点分为9个系列为大家分享相关内容，同时提醒穗友们，伴随着线上内容的学习，最终我们也会将《土增清算复审实施方案》梳理成册，记得持续关注学习哦！
接下来分享本期内容，即：房地产开发成本的审核
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。重点应关注的地方:
1.审核征地费用、拆迁费用等实际支出金额与概(预)算是否存在明显差异、拆迁补偿费是否实际发生；
2.审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁(回迁)合同和签收花名册，并与相关账目核对；
3.审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地等相关扣除项目是否符合税法规定。【点击学习：拆迁补偿，通过税负测算及资金预测选择最优方式】
应该如何审核
1.从检查征地拆迁勘测工作的内部控制制度入手，分析查找内部控制存在的蒲弱环节，主要检查实物量调查表是否经过建设单位(或者国土资源部门)、勘测机构以及被征收对象三方共同签字确认，找准审计突破口；
2.可通过实物调查表资料与土地使用证，房屋产权证、土地承包合同等资料进行比对，分析实物调查资料与证件、测绘认定、评估认定的相关性和一致性。将拆迁档案中的每个补偿事项对照各类政策、规定和拆迁方案，重新逐项逐笔审核与复核计算，从而发现资料中存在的漏洞，生成需进一步审查的审计疑点。特别是在审计拆迁档案时，需要重点关注拆迁安置协议书、被拆迁人的身份与户籍信息、拆迁房屋所有权证与土地证，房屋测绘图与面积计算、房屋评估报告等事项。在审查档案时，重点关注拆迁协议中拆迁安置补偿费，房屋搬迁补偿费，临时安署补偿费，营业补偿费、无证房及历史遗留房补偿费、房屋装修补偿、附属设施补偿费的计算及认定，当然在审计时间和精力有限的情况下，不可能面面俱到，要有重点的选取重要项目进行审计复核，从而找到审计疑点。将会发现是否存在虚报征地面积骗取征地补偿费的线索；
3.通过审核征地拆迁台账资料，核对其登记的房屋用途、性质、补偿面积是否与证件登记用途或相关证明一致。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。房产开发企业哪些费用计入前期工程费:
1.勘探费。包括地质勘探、地下文物勘探;
2.规划设计费。包括?总体规划设计费、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费、施工图设计费、环境设计费、售楼中心设计费;
3.地形图测绘费;
4.开发项目可行性编制费;
5.开发土地平整;
6.开发土地清运费;
7.回填土费用;
8.放线费;
9.三通一平?包括临时用水、临时用电、临时用道路;
10.开发场地围墙工程;
11.地基检测费;
12.人防异地建设费;
13.城市基础配套费和绿化费;
14.墙改专项费;
15.招标代理费、服务费、公证费;
16.质量监督费;
17.合同鉴证费;
18.公共消防费、地震检测费、工程监理费用;
19.广告牌制作以及广告照明、广告牌电缆工程;
20.项目整体性批报建费:项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费;
21.勘测丈量费:水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等;
22.临时设施费金:工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产;
23.预算编、审费:支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用;
24.包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。
审核时应重点关注:
1.审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常;
2.审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除;
3.是否将房地产开发项目销售费用、管理费用、财务费用记入前期工程费;
4.多个(或分期)项目共同发生的前期工程费，是否按项目合理分摊。【点击学习：房地产企业成本分摊七大方法】
应当包括下列内容:
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。公共配套设施费，指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。具体来讲，房企开发项目配套设施包括:居委会用房、派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、商店、文体场馆、中小学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、健身设施或用房、环境卫生用房、自行车棚、公共厕所、其他服务设施等等公共配套设施费。
《土地增值税清算管理规程》第二十四条规定:“审核公共配套设施费时应当重点关注:公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。”
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理:建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。【点击学习：房地产企业配套设施核算，你还在困惑吗？】
审核时应重点关注:
1.审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证；
2.如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目；
3.审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用；
4.审核各项基础设施费和穗公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证；
5.审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用；
6.审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用；
7.获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常；
8.审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊；
9.各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定；
10.公共配套设施的界定是否准确、产权是否明确、是否真实发生、有无预提情况；
11.是否将房地产开发销售费用、管理费用、财务费用记入公共配套设施费。
应当包括下列内容:
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
1.出包方式
重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据:
①从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；
②实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；
③审核纳税人是否存在利用关联方(尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时)承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。
2.自营方式
重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理；
3.发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符；
4.自购建材费用是否重复扣除；
5.单位定额成本是否存在异常；
6.自行施工建设有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况；
7.是否取得项目所在地税务机关监制的建筑安装发票。
应当包括下列内容:
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。【点击学习：房企开发间接费核算常面临的4大问题】
1.审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证；
2.如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目源；
3.审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用；
4.审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证；
5.审核是否将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费、销售费用、财务费用等期间费用记入开发间接费用；
6.审核有无预提的开发间接费用；
7.审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除；
8.在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
本期内容就分享完啦，关于土增清算审核的疑难问题，大家可以文末留言探讨，也可以加入《税苑微课》正在热播的《土增清算审核要点及难点解析》，熟悉审核流程，了解审核必备证据链，掌握审核重点，深化筹划技巧运用。学习事宜联系您的专属客服了解，没有专属客服的穗友添加微课助理微信详询。
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